저당권, 근저당권의 뜻은 무엇일까?

요즘 집값이 오르면서 부동산 시장이 난리라고하죠 .. 진짜 하늘을 뚫고 멈출줄 모르는 집값때문에 다들 걱정이 많으실겁니다.. 저도 ... 역시 ㅠㅠㅠㅠ 그래서 제가 요즘 부동산에 대해서 공부하는 중인데 부동산 용어에 대해서 간단하게 설명드리고 싶어서요

 

 

저도 공부한지는 얼마 되지 않았지만 아는 선에서 알려드리도록 하겠습니다. 자세한건 전문가에게!! 오늘 알아볼 부동산 용어는 저당권과 근저당권에 대해서 알아 볼건데요 너무 생소한 단어라서 어렵게 느껴지실지는 모르겠지만 제가 최대한 쉽게 설명 드리도록 하겠습니다

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저당권이란?

민법 [제 356조]에 나와있는 내용인데 저당권자는 채무자 혹은 제 3자의 점유를 이전하지 아나하고, 채무의 담보로 제공한 부동산에 대하여 다른 채권자보다 자기 채권의 우선 변제를 받을 권리가 있다라는 말입니다. 

위에 나온 내용대로만 말씀드리면 정말 어려울수도 있는데요. 제가 알기 쉽게 최대한 쉽게 설명을 해드리도록 하겠습니다.

 

 K군이 경매 혹은 전세로 주택담보대출한다고 가정을 해봅시다. 그럼 은행에서는 K군에 대해 주택담보대출에서 나온 금액을 상환하지 않은 상황을 대비해서 K군의 부동산을 담보로 잡고 대출을 진행 시켜줍니다.

 

하지만 만약 K군의 사정으로 인하여 대출한 금액을 상환하지 못하는 상황이 생긴다면 그 부동산에 대한 권리는 대출을 해준 은행으로 넘어가게 됩니다. 이렇게 은행이 대출금액을 제대로 상환하지 못한이유로 그 부동산을 담보로 잡고있으면 이 부동산을 경매로 넘길수 있는 권한이 생깁니다. 이걸 저당권이 설정되어있다 라고 이해하시면됩니다.

근저당권이란?

민법[제 357조] 저당권에 한해서 담보할 채무의 최고액만 정하고 채무의 확정을 장래에 보류하여 이를 설정할수가 있다. 이 경우에는 그 확정될 때까지의 채무의 소멸 또는 이전은 저당권의 영향을 미치지 아니한다

음.. 기본적인 개념은 저당권이랑 크게 다를게 없다고 생각하시면 되는데 제가 또 설명을 해드리도록 하겠습니다. 

 

아까 말했듯이 K군이 대출을 받고 일부를 상환하거나 대출이자를 갚지 못해서 연체 되었다고 가정을 해봅시다.

 

일부를 상환한 상태라 채권액이 변경 되었으나 그 금액에 맞게 저당권을 다시 설정을 해야됩니다. 그래서 채권자 즉, 은행에서는 이러한 변동상황을 고려해서 처음 대출하려고 한 금액에 10~20%(다를수도있습니다)정도를 높게 책정합니다. 이 금액을 '채권최고액'이라고 합니다. 

 

간단하게 말해서 나중에 혹시나 모를 채권에 대한 담보도 포괄적으로 지정하여 설정하는 것이 근저당권이라고 생각하시면됩니다. 그래서 근저당권을 설정하게 되면 K군은 이자를 연체하여도 채권액이 증가 되지 않아서 채권자가 저당권을 다시 설정을 안해도되는것입니다.

 

보통 어떠한 과정을 편의성을 생각해본다면 저당권 보다는 근저당권으로 설정되고 있는데 만약에 근저당권이 설정이 되면 등기부등본에도 명시 되어있으니 꼭!! 경매를 하거나 전세를 계약할때에는 등기부등본을 떼어서 근저당권이 설정 되어있는지를 꼭 확인하시길 바랍니다